02/10/2024 - IN RFB nº 2.222/2024 – Atualização do valor do bens imóveis perante a Receita Federal.

IN RFB nº 2.222/2024 – Atualização do valor do bens imóveis perante a Receita Federal.

Foi publicado no Diário Oficial da União – DOU do último dia 24/09, a Instrução Normativa da Receita Federal do Brasil – IN RFB nº 2.222/24, que dispõe sobre a opção pela atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado, de que tratam os arts. 6º a 8º da Lei nº 14.973/24.

Com essa medida, os proprietários podem optar por declarar o valor de seus imóveis de acordo com o valor de mercado até o dia 16/12/24, pagando uma alíquota reduzida de imposto em comparação com a que é atualmente aplicada sobre o ganho de capital.

Quem desejar atualizar o valor do imóvel, que também constará na declaração do imposto de renda, pagará uma alíquota de 4% sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado atual. Caso o contribuinte não opte por essa atualização, continuam valendo as regras atuais, com alíquotas variando de 15% a 22,5%, que são aplicáveis apenas no momento da venda do imóvel.

Contudo, a decisão de atualizar o valor do imóvel não é tão simples. Existem situações em que pode nem haver cobrança de imposto sobre o ganho de capital na venda do imóvel.

A legislação prevê isenção de imposto sobre o ganho de capital em certos casos. Por exemplo, se o valor da venda for utilizado para adquirir outro imóvel dentro de 180 dias, o contribuinte fica isento de pagar o imposto.

Outra situação de isenção envolve proprietários de um único imóvel que não tenham vendido outro imóvel nos últimos cinco anos ou cuja venda seja de um imóvel de até R$ 440 mil. Também estão isentos imóveis adquiridos até o ano de 1969. 

Além disso, em casos de permuta de imóveis, em que não há troca de dinheiro, também não há cobrança de imposto de renda.

A atualização pode não ser benéfica para contribuintes que já se enquadram em isenções específicas do imposto sobre ganho de capital. Nesses casos, a atualização pode não trazer vantagens financeiras.

Por outro lado, a atualização pode ser vantajosa para quem possui imóveis que se valorizaram significativamente ao longo dos anos, permitindo alinhar os valores com o mercado atual e reduzir o imposto a ser pago no futuro.

Os interessados em atualizar o valor de seus imóveis devem acessar sua conta no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC), disponível no site da Receita Federal do Brasil, e obter a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim). O documento já está disponível desde a publicação da norma em análise.

A declaração deverá ser enviada até o dia 16/12/2024, que é também o prazo final para o pagamento do imposto sobre o ganho de capital com a alíquota de 4%.

A atualização do valor também está disponível para imóveis financiados ou no exterior, neste caso o contribuinte deverá obter a Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex) no e-CAC.

Se o contribuinte optar por atualizar o valor do imóvel, o cálculo do ganho de capital será feito com base nesse novo valor quando ocorrer a venda.

Segundo a nova norma da Receita Federal, se o imóvel for vendido antes de 15 anos, o cálculo do ganho de capital ainda será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido.

Se o imóvel for vendido em menos de três anos após a atualização, o ganho de capital permanece inalterado (0%), e o imposto de renda sobre a venda será pago normalmente, com a alíquota de 15% para imóveis de até R$ 5 milhões. Após 15 anos, o percentual aplicado será de 100%, e o contribuinte terá isenção total de imposto sobre ganho de capital, já tendo pago apenas os 4% no momento da adesão.

A tabela com os percentuais é a seguinte:

• Menos de 3 anos: 0%;
• Entre 3 e 4 anos: 8%;
• Entre 4 e 5 anos: 16%;
• Entre 5 e 6 anos: 24%;
• Entre 6 e 7 anos: 32%;
• Entre 7 e 8 anos: 40%;
• Entre 8 e 9 anos: 48%;
• Entre 9 e 10 anos: 56%;
• Entre 10 e 11 anos: 62%;
• Entre 11 e 12 anos: 70%;
• Entre 12 e 13 anos: 78%;
• Entre 13 e 14 anos: 86%;
• Entre 14 e 15 anos: 94%; e
• A partir de 15 anos: 100%.

Por fim, é importante destacar que conforme o artigo 6º da Instrução Normativa RFB nº 2.222/2024, alguns imóveis não podem ser atualizados ao valor de mercado. Isso inclui imóveis que não foram declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) até 31 de maio de 2024 para pessoas físicas, ou que não foram registrados na Escrituração Contábil Fiscal (ECF) até 31 de julho de 2024 para pessoas jurídicas. Além disso, imóveis adquiridos no ano-calendário de 2024 e aqueles que foram alienados ou baixados antes da formalização da opção pela atualização também não são elegíveis​